住宅ローンの基礎知識

住宅金融公庫のフラット３５は「金利が変わらない安心」な住宅ローン商品で住宅金融公庫と民間金融機関が提携して実現した商品です。お借入金額は最大8,000万円（所要資金の９割）。最長35年の全期間固定金利です。

これは、ご返済中に金利が上昇し、返済額が増加するようなことがありません。フラット３５は、借入時に毎回の返済額が確定するので、計画的に返済でき、安心です。保証料50万円が必要なし。登録免許税2.5万円ほど。さらに、住宅ローンで必要となる保証料が必要ありません。

さらに、フラット３５は、地域や住宅の構造・規模による制限はありません。 申込前2年以内に取得した土地の購入費用も、住宅建設費用と併せてお借入れいただけます。土地が借地の場合もご利用いただけます。

住宅ローンといえば、やはり多額の借入れ。しかも、それを長年にわたり返済していくわけですから借入れは慎重に検討して下さい。「いいくら借りられる？」「何年で返済すればおトク？」「金利は何％？」等々、借入可能額や毎月のご返済額などをシミュレーションしましょう。取扱金融機関で用意されています。

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住宅ローン控除とは、住宅やマンションなど不動産を購入したときに支払った住宅ローンが税金の還付金として戻ってくる制度です。ただし、ある一定の条件を満たす必要があります。確定申告は会社勤めのサラリーマンではなじみがないでしょうが、控除を受けるには自分で申告が必要となります。

住宅ローン控除で減税効果を受けるには条件のチェックが必要です。1)住宅を取得してから6カ月以内に入居しすること。2)控除を受ける年の所得が3000万円以下のこと。3)住宅ローンの返済期間が10年以上のこと。4)入居した年とその前後2年間に”特別控除を受けていないこと。5)専有面積が50平方メートル以上あること。6)中古住宅の場合は建築後25年以内であること。以上６条件をすべて満たす必要があります。

控除金額を知るために計算方法をご説明します。ローン残高がポイントです。入居年によって最高金額が変わってきます。平成18年では最高3000万円、平成19年では最高2500万円、平成20年では最高2000万円となります。控除率も変動します。１?６年目では借入れの１％、７?１０年目では借入れの０．５％となります。

住宅ローン控除を申請するには、二通りあります。税務署へ確定申告に行く方法と国税庁のホームページからインターネット経由での申請とがあります。初めての確定申告でしたら地元の税務署にいくと無料指導の日がありますので楽だと直接行くのが良いでしょう。確定申告タイミングは多くの人が集中してとても混雑します。地元の広報誌をチェックして申し込みを早め済ませた方が安全です。

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住宅ローンとは、恐らく人生で一番高い買い物となる住宅を購入するための資金を調達するローンです。戦後、良好な住環境を整備する目的で住宅金融公庫が設立されたのが住宅ローンの始まりです。一方で民間金融機関は共同で住宅金融専門会社（住専）を設立し、個人向け住宅ローンを開始しました。

大別すると住宅ローンは、公的融資と民間融資の２つに分けられます。住宅金融公庫に代表される公的融資で目いっぱい借りて、足りない金額を民間ローンで補うという住宅ローンの組み方が一般的ですが、最近では様々な特徴を持つ民間ローンが登場し、公的融資の存在感は徐々に薄れてきています。

金利の種類が住宅ローンにはいくつかあり、全期間に渡り金利が変らない固定金利、一定期間ごとに金利が見直される変動金利、当初の一定期間だけ金利が固定される固定金利選択型変動金利、当初数年間とそれ以降で適用金利が変る段階金利などがあります。住宅ローンの返済方法は、毎回の返済額が一定になる「元利均等返済」が一般的です。

バブル崩壊前までは住宅ローンは、とにかく限度額いっぱいまで借りて返済期間はなるべく長くするのが王道でした。不動産価格の上昇、給料の上昇、インフレよる住宅ローン残高の目減りを待っていれば良かったからです。しかしながら現在の状況では、毎回の返済額、金利動向、返済期間等をじっくり考慮して賢く住宅ローンを選択することが重要です。

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サラリーマンの定率減税が今年から廃止される一方で、法人税の軽減、政府は一体何を考えているのでしょうね。いざなぎ景気を超えたといわれる好景気、まったく実感がないまま、ゼロ金利政策の解除。預金金利が上がりますよって一体誰に言っているのでしょうか。これから住宅ローンはどうなっていくのでしょう。

そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。金利はどのように決まるかといえば、長期固定型や固定期間選択型は長期金利に左右されやすく、変動金利型は市場の短期金利をコントロールしている日本銀行（日銀）の金融政策によって上下することが多いのです。長期金利はすでに上がり、固定期間選択型に波及している。特に対策が急がれるのは、金利が上がり始めた固定期間選択型と、近い将来、上がる可能性が出てきた変動金利型の住宅ローンを借りている人たちで、現在、貸し出されている住宅ローンの8割は固定期間選択型と変動金利型が占めています。

住宅ローンなどの金利は、1.固定金利型：借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決まるタイプ。2.変動金利型： 市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。3.固定金利期間選択型：「当初５年間は金利○○％」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型又は、再選択した固定金利型（期間選択型を含む。）となる。の3つのタイプに分けられます。

住宅ローンには、主に三つのタイプがあります。金利の固定期間が最長35年まであり、借りる時点で支払い最終日の金利まで確定している「長期固定金利型」。金利の固定期間が当初の2―3年から10年程度に限定され、固定期間が終わると、その時点の金利が適用される「固定期間選択型」。それに、金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があります。変動型から固定型、または変動＋固定など、そのメリットを算出するのは、専門家であっても大変難しいことです。借り換えることで何をしたいのか、目的をはっきりさせることでその借り換えにメリットがあるかどうかがわかってきます。

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